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厦大EMBA戴亦一/深圳楼市或开启新加坡模式

最近深圳房价尤其是部分二手豪宅价格突然上涨,这在全国一手房市场销售乏力,二手房更是有价无市的楼市新形势下,成了一道扎眼的风景,引起了市场多方的关注甚至是惊讶!


投资者们对此表示不解,疑问纷纷。问得最多的第一个问题是:“这是真的吗?”我询问了几位资深的深圳房地产业内朋友,涨价信息确认无疑。第二问题是:“难道史上最严的‘房住不炒’的调控政策,在深圳不管用了吗?”这个问题说来话长,但我的答案很可能是肯定的,值得投资者们注意。


01 深圳楼市对标新加坡模式?


        当代中国的房地产行业及其制度体系,肇始于1987年12月深圳模仿香港模式,有偿拍卖第一块土地使用权。香港模式很好地改变了土地所有权和使用权如何分离的难题,彻底改变了计划经济时代的土地无偿划拨的旧房地产制度体系,极大地推进了中国土地资源领域市场经济体制的建设和发展。而且,在随后1994年分税制大改革的推动下,因财权与事权不匹配导致财政困难的地方政府,又无可选择地走上了土地财政之路。自此,中国房地产市场,彻底步入了香港模式。

      香港模式的好处是显而易见的:土地财政为中国地方政府快速度、高质量的基础设施公共设施建设,以及工业和高科技产业的发展等等,提供了必不可少而且数量充足的财力支持。但是,天下没有免费午餐,香港模式的弊端也随着时间的推移,副作用的慢慢显现,而同样鲜明地暴露在人们的面前:高房价高地价不仅掏空了老百姓(房奴),进而掏空了实体经济,而且高房价日益成为影响民生和社会稳定的大问题。香港经济长期的创新不足和增长乏力,特别是最近几个月来持续的社会不稳定,更是让有志之士加深了对香港模式的检讨,对新加坡模式的羡慕。

       所谓(房地产)新加坡模式,就是一种经典的住房双轨制模式。凯撒的归凯撒,上帝的归上帝。政府以充裕的公共财政收入,确保所有新加坡公民都能够以官方低价买到一套福利房,确保居者有其屋。但政府只保证解决公民的基本居住需求,如果你想住更大更好的住房,甚至想住豪宅,那就只能自己去找开发商。非保障房的住宅市场是高度市场化的,政府不再干预。

        新加坡模式显然是新加坡国泰民安的重要因素之一。但推行新加坡模式就意味着退出土地财政模式,对地方政府的财政体系是个重大的考验。就目前来看,深圳对土地财政的依赖程度在全国大中城市中最低(仅约10%),是个理想的试验新加坡模式的城市样板。


02   模仿新加坡模式,深圳是最具备条件的城市


       其实,深圳楼市弃香港模式转向新加坡模式,也不是空穴来风的。今年四月起深圳宣布取消公布新房交易价格等统计数据,八月宣布成为中国第一个中国特色社会主义先行示范区……这正是深圳向新加坡模式转型的前兆。深圳市政府的战略是,政府管保障,市场归市场。一方面,加大福利房供给,同时放开商品房市场。目前深圳的目标是,40%可自由交易的商品房价格不再干预,价格随行就市,随便涨,随便跌;40%的福利房限制价格限制交易;20%的廉租房保障低收入阶层有房住。此外还成立了人才房局,高级人才还有人才房。

        

      新加坡模式當然優於香港模式,但並非所有的城市都可以學新加坡模式。目前來看,也只有稅源豐腴的深圳可以學,其他城市如廈門,土地財政依賴程度高(60%以上),根本學不了。廈門还算是经济比较发达,财政比较稳健的城市,至于其他绝大多数内地城市,不仅严重依赖于土地-财政,而且地方-债务负担沉重,新加坡模式恐怕只能说远景模式。


03 新加坡模式对深圳楼市将产生什么影响?


       对于当前深圳部分豪宅房价逆势上涨,而深圳市有关部门领导却不被喝茶的根本原因(对比苏州),我认为就是深圳市房地产制度的新加坡模式试点,这也是深圳社会主义先行示范区的重要内容之一。

        因此我认为,深圳房价尤其是不限购的豪华公寓和二手豪宅,在大湾区和先行示范区等利好政策的驱动下,将有可能成为未来几年中国楼市的一个大亮点,深圳楼市也将成为一个独立于其他国内城市的一个楼市孤岛,价格特区。

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